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濟南“最嚴”樓市調控威力幾何 小開發商要"玩不起"了

全金鋪   2017-04-21     瀏覽量:992

濟南樓市限購政策再度升級,且這一升,便因在限購、限貸政策加碼的同時首次涉及限售,成為業內人士口中“史上最嚴”的調控政策。

“18日交定金,19日出政策,20日經過反復考慮決定放棄購房,這幾天就像做了場夢一樣?!奔易「咝聟^的市民張偉,此次政策出臺后幾乎整夜未合眼,“從之前準備好的首付40%,到如今的60%,總價逾220萬的房子,一下就多出45萬元。一晚上跟家人合計了各種辦法,還是覺得壓力太大?,F在決定不買了,反而一身輕松?!?

根據濟南市19日晚間發布的《關于進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱《通知》),本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的,申請住房貸款均視為第二套住房貸款,首付比例提高至60%;非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例也提高至60%;同時規定取得不動產權證滿兩年后方可上市交易。

20日,經濟導報記者走訪濟南東部的多個樓盤發現,不少購房者與置業顧問均頗為焦慮。同時,業內人士也表示,新政的出臺對開發商的影響頗大,一些中小開發商很可能因為資金問題“玩不起”了。

棄購,“早決定早踏實”

18日下午5點半,張偉下了班,開上車,沿著經十路一路向東,來到自己已考察、對比近2個月最終確定的一處由知名房地產商開發的樓盤。

這一路上,張偉的心情是雀躍的,甚至拍攝了樓盤附近的視頻發到自己的微信朋友圈,并附上最后確定購買的戶型圖。

這是一套三室兩廳兩衛的房子,面積140平方米。雖然該樓盤并不在市中心,未來入住后上下班距離較遠,但在張偉看來,這已經是很不錯的“改善”了。

“現在住的是一套90平米左右的兩居室,孩子大了,老人不跟我們一起住,面積足夠了。雖然樓市從前年年底開始異?;鸨?,身邊不少朋友都先后出手買房,但我不想讓自己背上沉重的房貸負擔,所以一直沒有動心?!睆垈洕鷮笥浾哒f。

然而,自從今年春節后家里老人和妻子開始“琢磨”二孩計劃,張偉意識到,購買一套改善型住房已刻不容緩。

考察的樓盤越來越多,張偉的心情也越來越焦急:“單價在1萬5以下的樓盤已經非常難找了,改善型房子面積又大,總價水漲船高,只能越選越遠。更無奈的是,樓盤剩下的房源很少,幾乎沒得挑?!?

對于最后選擇的這一套,張偉還是頗為滿意的:“18日交完定金后全家都很興奮,19日一早就開始著手準備相關材料。沒想到,19日晚上《通知》就來了。這對我而言無疑是個‘噩耗’?!?

相比此前預算,首付一下子多出45萬元,超過了130萬元。這對于張偉而言,非常困難:“如今房價這么高,總價也跟著漲,首付60%,相信對大部分人來說都不是容易的事情?!?

經過多番考慮,20日中午,張偉決定放棄這次購房,“早決定早踏實”,并準備下午就請假去樓盤找置業顧問商量一下。

“限”住了他一半的客戶

20日下午3點,經濟導報記者陪同張偉來到該樓盤。還未進入售樓處,就看到一名置業顧問打著電話急匆匆地向路邊走去,邊走邊對著手機說道,“我覺得你還不用這么悲觀,只要真心想買房,總能找到辦法的?!?

張偉的置業顧問也對他說出了相似的話語,并建議他可以多方咨詢一下,看看能否將首付的缺口補齊?!笆赘陡兜枚嗔?,之后的房貸也同時減少,其實是差不多的?!?

不過,張偉認為,房貸還款期限長,利率相對較低。其他融資方式的利率水平,很難比銀行房貸低,負擔肯定會加重?!凹幢阏卟蛔?,如今的房價水平也是在咬牙承受了。再高,真的很困難?!?

另一名置業顧問李旭,也忙著幫他的客戶想辦法。這份《通知》,直接“限”住了他至少一半的客戶。

“有外地戶口的,有本地二套房的,60%的首付標準的確超出了他們的預算。目前具體細則還沒出來,那些真心想買的客戶正在想各種辦法籌措資金,但其中肯定也會有放棄的?!崩钚駠@氣道。

隨后,經濟導報記者來到位于高新區的萬科麓城售樓處。雖然正值工作日的下午4點,但售樓處仍然有不少客戶,置業顧問亦行色匆匆。經濟導報記者站在大廳里,不時就能聽到關于樓市新政的討論聲。

萬科麓城的戶型,分為95、124和140平方米等,均價在1.9萬至2.2萬元左右,總價不低。在置業顧問李倩看來,新政帶來的影響肯定是有的,對于樓市后市會如何走,也不能給予承諾?!罢嬲膭傂杩隙〞氡M辦法去買。目前還沒有退房的客戶?!?

限售讓投資客傻眼

“限售在濟南是首次提出來,這對于打擊投機炒房將起到很大的作用?!睗弦患覙潜P的項目部經理馮澤瑞對經濟導報記者表示。按照調控新政,限購區域內自本月20日起購買的住房,須取得不動產權證滿兩年后方可上市交易。

“限售對短期炒房客來說,等于斷了他們的路子?!睗现脕喎康禺a咨詢有限公司總經理邢剛表示,此前,取得不動產證兩年內的房屋,只需要繳納5.6%的增值稅后就可以交易。

邢剛告訴經濟導報記者,目前濟南市場上的新房基本都是期房,而從開發商拿到預售許可證到辦理下來不動產證,時間在30個月左右甚至更長。要出售,則在30個月的基礎上再延長2年。這樣就加大了炒房的周期和成本?!耙簿褪钦f,購買了新房,要4年甚至5年后才能賣。這可以在很大程度上限制炒房投機現象?!?

“昨天晚上幾乎是沒睡覺,真的傻眼了?!?0日,當黃志明得到限售的消息后,整個人都不知道該怎么辦了。

作為炒房一族的黃志明,在濟南的多個小區擁有多套房子,在去年前9個月的時間里,他炒房賺了近百萬元。就在去年10月份濟南出臺限購政策前,他還投入近400萬元買了旅游路上一樓盤的豪宅。但還沒來得急出手就碰上了限購,根本沒人接手,只能自己負擔每月1萬多元的貸款。此外,他還賣掉了多套章丘的房子,“套現”一部分資金來償還貸款。

此前,黃志明在接受經濟導報記者采訪時表示,即使交房后能順利出手,時間成本和資金成本也相當高??偟膩碚f,很有可能會虧本出售。

“現在已經不是虧不虧本的問題了,而是我很有可能破產?!秉S志明說,“在賣出之前至少需要還50多個月的貸款,而現在一個月的貸款就是6萬多。這樣算下來我需要還300多萬甚至400萬元的貸款,壓力太大了?!?

此前黃志明曾考慮放棄一套房子不還貸,讓銀行處理房子后還能回籠一部分資金?!斑@只是最后的救命稻草,不到萬不得已絕不會棄貸,畢竟棄貸要影響到個人的信用,以后干什么都不方便?,F在只能是走一步算一步了?!?

小開發商“玩不起”了

在另外一家房地產開發公司的項目部經理馮昌林看來,調控政策的升級對開發商的影響比較大?!霸谝欢ǔ潭壬霞哟罅碎_發商的資金壓力。對一些小開發商來說,甚至可以說玩不起了?!?

經濟導報記者注意到,新政明確表示將引導企業理性競價。結合土地出讓溢價率提高項目預售條件,居住用地出讓溢價率達到100%以上(含)的,項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可;溢價率達到150%以上(含)的,項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可。設定居住用地出讓最高限價,當競買人報價超過最高限價時,按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。

“這是濟南首次將預售條件與地價溢價率捆綁,在一定程度上加大了開發商的資金壓力?!瘪T澤瑞表示,最高限價的設定可以有效給“地熱”降溫?!艾F在來看,沒實力的小開發商基本就告別搶地了。即便搶到了,資金壓力也很大,畢竟拍地得用自有資金,地價一旦溢價,拿到預售證的時間就要拖后,回籠資金的時間就要大幅延長。不過,對有錢的大開發商來說,這反而會是拿地的機會?!?

“與我們之前的判斷差不多,長清區和章丘區也納入了限購?!痹隈T昌林看來,“此前由于市區限購,章丘等地承接了市區外溢的置業需求。而此輪政策的實施,標志著長清和章丘與市內各區一視同仁了,區域熱度將得到平衡?!?

此前,隨著章丘撤縣設區以及山大、山財大在章丘建設主校區等消息的發布,利好頻傳,章丘樓市也逐漸升溫,房價一直在上漲。市場上也有不少對章丘進行限購的呼聲,但一直沒有得到政府的回應。

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