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土地財政拐點已現 房地產稅改革在路上

全金鋪   2017-03-15     瀏覽量:1117

在推進稅制改革、土地財政面臨瓶頸、投機投資購房不斷的多重背景下,房地產稅制改革已箭在弦上。多位受訪專家認為,今年房地產稅落地的可能性不大,但預計推進速度將加快,對房地產市場也將產生比較明顯的影響。

今年兩會期間,房地產稅成為大眾關注的熱點話題之一。

事實上在此之前,已有多個相關部門對房地產稅進行表態。如2月23日,住房和城鄉建設部副部長陸克華表示,有關部門正在按照中央要求開展房地產稅立法工作。

我國目前有關房地產的財政稅收是以土地出讓和房產交易兩個環節為主,尤其是土地出讓金收入占據了很多地方財政收入的很大比例,而對于持有環節的稅收占據比例極其微小,這就產生了所謂的“土地財政”。

易居研究院副院長楊紅旭認為,從近年土地出讓金變化、土地財政占地方收入比重變化來看,中國土地財政拐點已現,房地產稅將成為土地財政的接替者。

在推進稅制改革、土地財政面臨瓶頸、投機投資購房不斷的多重背景下,房地產稅制改革已箭在弦上。多位受訪專家認為,今年房地產稅落地的可能性不大,但預計推進速度將加快,對房地產市場也將產生比較明顯的影響。

土地出讓金高峰已過

2016年是中國房地產市場最為火熱的年份之一,熱點城市高價地頻現,但當年全國土地出讓金收入為3.56萬億元,較2015年增長19.3%,仍低于2014年的4萬多億。

回望2001年至2014年,全國土地出讓金收入整體呈上升趨勢,2014年達到最高峰,2015年再度下滑負增長,2016年雖回升,但仍未超越2014年。

從土地出讓金占比來看,2016年土地出讓金相當于全國地方財政總收入的29%,比2015年上升0.6%,但仍處于近十幾年來相對較低的水平。而占比高點是2010年的40%。

楊紅旭認為,在房地產市場深度調整的影響下,自2014年以來土地出讓金相當于地方財政總收入的比重下跌,大概率改變了2001-2010年震蕩上行的趨勢。中國狹義土地財政的最高潮已經過去。

如果將房地產有關稅收納入,安信證券分析師陳天誠測算后指出,2016年全國財政超過三成收入來自于房地產行業,2010-2015年則超過三成,加上部分項目未明細拆分,這個數據可能還有被低估。

陳天誠認為,近兩年財政收入增速持續下降,財政赤字率持續增加,如果地產行業收入和銷售出現下降,政府不但收入來源大幅減少,而且利息支出在不斷增大,政府財政壓力可想而知。

房地產稅制改革成關鍵

“土地財政”吃緊,改革進入深水區,房地產稅也被提上日程。2016年12月底,全國財政工作會議提出,要研究提出健全地方稅體系方案。

結合2016年中央經濟工作會議提出的建立房地產市場長效機制,楊紅旭認為,稅制改革的重要方向之一是對不動產開征持有稅。

房地產稅改革中最關鍵的是針對個人住房持有環節的房產稅(物業稅)。從國際經驗來看,美國、韓國等成熟市場經濟體將房產稅作為地方財政收入的重要和穩定來源,Wind數據顯示,美國房產稅占地方政府財政收入的15%左右,日本固定資產稅占地方稅收收入的40%左右。

但在我國,1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》中,征收對象主要是經營性的房產產權所有人,個人所有非營業用的房產則被排除在外。

《中國稅務年鑒》數據顯示,1998年至2004年間,房產稅占地方財政收入比重維持在3%左右,而2005年起逐年下降,盡管2011年略有回升,但仍在2.1%-2.4%區間內。

從已經試點的上海和成都兩個城市的經驗來看,由于征稅稅基很小,使得房產稅未對稅收總額作出很大貢獻,也幾乎未體現出稅收的調節作用。

方正證券首席經濟學家任澤平認為,相比國外,中國仍有大量基本居住需求,房產稅因免征面積設置、房產評估值豁免設置等,很難形成高稅收規模,短期內無法完全替代土地財政。但他也認為,房產稅推出,可能成為重要地方財源。

中原地產首席分析師張大偉則對記者表示,房地產稅的出現,可以增加地方政府收入,尤其是增加地方政府的穩定收入,一定程度上可以降低地方政府高價賣地的意愿,減少地王出現的概率。

不過,在減稅減負的大方針下,直接全國范圍內推廣房地產稅并不現實。

張大偉認為,目前國內的土地年租制與房地產稅沖突,“新增稅費、不改變供需結構的話,最后結果依然是加稅”。

多位專家也認為,房地產稅征稅的稅基囊括了房價的所有組成部分,而出讓土地時的土地使用權在目前中國房價中占據絕對大頭,在對房地產稅征收時又一次收取這部分費用,屬于重復征收。

不過,也有不少法律和財政專家、學者力主加快房地產稅立法。全國政協委員賈康就認為,征收房地產稅在法理上沒有硬性障礙。不是說只有土地私有才可以征收房地產稅。

對房價影響幾何?

盡管落地困難,但房地產稅立法已納入五年立法規劃,已是被確認的事實。

3月4日,全國人大五次會議大會發言人傅瑩明確表示,本屆人大常委會把制定房地產稅法列入了五年立法規劃;不過,2017年沒有把房地產稅草案提請常委會審議的安排。

那么,房地產稅究竟要如何征收?這是很多人關心的問題。從之前已有的試點看,房產稅都是從新增量開始試點,對新購房人群核查存量面積,超額的征收房產稅。以上海為例,如果不新購房屋,之前存量面積不計算房產稅,但如果新購房將疊加之前存量一起計算房產稅。

這樣政策落地的難度小,上海、重慶都是先從增量開始,但這并不意味著房產稅在這些城市就不會擴大,重慶已經逐漸開始擴大到存量。

但是長遠來看,肯定會涉及存量多套房。張大偉認為,后期房地產稅擴大化甚至有可能對二套以上全面收取的可能性非常大。

而一位不愿透露姓名的大型開發商董事長則認為,應該對三套以上房源征收房地產稅。

無論是從幾套開始征收,這對目前我國很多城市居民的財產收入以2-3套房產形式存在的現狀,尤其是多套房產投資者,可能會有比較大的影響。短期可能影響部分投資者拋出房源;也可能會影響部分庫存空置房源選擇出租,增加租賃房源平抑房租上漲。

賈康認為,房地產稅并不會改變城鎮化過程中中心區域房價上揚的趨勢,但可以使房價更平穩,使上揚曲線比較平緩,遏制炒作,防止房價上漲過程中的大起大落。

但在成熟的房地產市場,房產稅對于房價的作用明顯。2016年11月,國際貨幣基金組織(IMF)財務部經濟學家Tigran Poghosyan對美國51個州77個大都市統計區(MSA)2005年至2014年間數據進行回歸分析發現,每增加0.5個百分點的財產稅就能夠讓房價波動性下降0.5-5.5個百分點,而且這個量化關系非常穩定,適用于美國不同法規的地區,即便房產估價方式和房價波動性也不盡相同。

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